Steuerfrei Immobilie verkaufen Nürnberg 2025 Check für Eigentümer
Ihr schneller 2025‑Kurzcheck für Eigentümer in Nürnberg: Wann ist der Verkauf von Haus oder Wohnung wirklich steuerfrei? Regeln, Fristen, Beispiele und Profi‑Tipps vom ausgezeichneten Immobilienmakler.
Sie wollen 2025 Ihre Immobilie in Nürnberg steuerfrei verkaufen? Gute Idee – wenn die Regeln sitzen. Unser Kurzcheck zeigt Ihnen in wenigen Schritten, ob Spekulationssteuer anfällt und wie Sie legale Spielräume optimal nutzen. Stand: 23. August 2025. Als preisgekrönter Immobilienmakler Nürnberg kennt Bricks & Mortar Immobilien Franken GmbH die Details, die am Ende über Nettoerlös und Timing entscheiden.
Grundsätzlich gilt: Der Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn Sie die 10‑Jahres‑Frist seit Anschaffung überschritten haben oder wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Kalenderjahre genügen). Bei Erbschaften zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers; bei teilweiser Vermietung kann der vermietete Anteil steuerpflichtig sein. Wir erklären, was in Nürnberg realistisch ist – von der Eigentumswohnung bis zum Einfamilienhaus.
- Eigennutzung im Verkaufsjahr + zwei Vorjahre? Häufig steuerfrei.
- Besitzdauer > 10 Jahre? In der Regel steuerfrei.
- Teilvermietung oder Feriennutzung? Prüfen Sie anteilige Besteuerung.
- Erbschaft/Scheidung? Fristen und Anschaffungsdaten sauber klären.
Tipp: Planen Sie den richtigen Verkaufszeitpunkt und dokumentieren Sie die Nutzung lückenlos. Wir prüfen Ihren Fall individuell, bewerten marktgerecht und planen die Vermarktung so, dass Timing und Preis zusammenpassen. Wenn Sie daran interessiert sind, schreiben oder rufen Sie uns – wir helfen Ihnen gern weiter.
Das Wichtigste in 60 Sekunden
So klappt der steuerfreie Immobilienverkauf in Nürnberg 2025 in einer Minute: Prüfen Sie zuerst die 10‑Jahres‑Frist ab notarieller Anschaffung oder die Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren. Behalten Sie Sonderfälle im Blick: Teilvermietung, Arbeitszimmer/Homeoffice, Feriennutzung – vermietete Anteile können Spekulationssteuer auslösen. Bei Erbschaft zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers; bei Scheidung/Übertragung laufen Fristen meist weiter. Wichtig: Kalenderjahre genügen bei Eigennutzung, die tatsächliche Wohnnutzung sollte belegbar sein (Meldebescheinigung, Nebenkosten, Versicherungen).
Für Ihren Nettoerlös zählt die Kombination aus Steuercheck + Vermarktung. Planen Sie den Notartermin klug, sichern Sie Nachweise und starten Sie mit einer präzisen Immobilienbewertung Nürnberg. Als mehrfach ausgezeichneter Immobilienmakler Nürnberg begleitet Sie Bricks & Mortar Immobilien Franken GmbH transparent, rechtssicher und mit starker Käuferkartei – für Haus oder Wohnung verkaufen ohne Stress.
- Steuerfrei oft bei Eigennutzung (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre) oder Besitz > 10 Jahre.
- Steuerpflicht möglich bei vermieteten Anteilen, kurzer Haltedauer, gewerblichem Handel.
- Stichtage: Notartermin bestimmt An- und Verkauf; 31.12.-Grenzen beachten.
- Unterlagen: Kaufvertrag, Meldebescheinigungen, Mietverträge, Energieausweis, Modernisierungsbelege.
- Nächster Schritt: Kostenloser 2025‑Kurzcheck + unverbindliche Beratung. Wenn Sie interessiert sind, schreiben oder rufen Sie uns.
10‑Jahres‑Frist richtig berechnen und Spekulationssteuer vermeiden
Entscheidend sind die Stichtage. Für die 10‑Jahres‑Frist nach § 23 EStG zählt als Anschaffung der notariell beurkundete Kaufvertrag, als Veräußerung der beurkundete Verkaufsvertrag. Die Frist läuft taggenau. Beispiel: Kauf am 15.10.2015 in Nürnberg – ein Notartermin ab dem 16.10.2025 macht den Verkauf in der Regel steuerfrei. Ein Termin am 14.10.2025 liegt noch innerhalb der Frist – Spekulationssteuer möglich. Wichtig: Es geht um den Notartermin, nicht um Schlüsselübergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag. Unser Tipp: Terminierung frühzeitig planen und einen kleinen Zeitpuffer einbauen.
Achtung bei Sonderfällen: Beim Bauträgerkauf zählt meist der Grundstückskaufvertrag, nicht die Fertigstellung. Unentgeltliche Übertragungen (z. B. Schenkung) übernehmen in der Regel das ursprüngliche Anschaffungsdatum; bei Erbschaften gilt das Datum des Erblassers. Gemischte Nutzung ändert die 10‑Jahres‑Frist nicht, kann aber die Eigennutzungsbefreiung beeinflussen – hier droht anteilige Besteuerung. Halten Sie Kaufvertrag, Meldebescheinigungen und Rechnungen bereit. Wir bei Bricks & Mortar Immobilien Franken GmbH berechnen die Frist sauber und legen mit Ihnen den idealen Notartermin fest, damit Sie 2025 in Nürnberg steuerfrei verkaufen. Wenn Sie daran interessiert sind, schreiben oder rufen Sie uns.
Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren auf einen Blick
Die Eigennutzungsregel macht Ihren Immobilienverkauf in Nürnberg oft steuerfrei: Wenn Sie im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an – es braucht keine vollen 36 Monate, entscheidend sind die Kalenderjahre. Beispiel 1: Einzug am 28.12.2023, durchgehende Selbstnutzung 2024, Verkauf am 30.11.2025 – das erfüllt 2023, 2024 und 2025 und ist meist steuerfrei. Beispiel 2: Einzug erst im Januar 2024 und Verkauf 2025 – 2023 fehlt als Selbstnutzungsjahr, hier greift die Befreiung nicht (außer Sie haben die 10‑Jahres‑Frist erreicht).
Was gilt als eigene Wohnzwecke? Ihre Haupt‑ oder Zweitwohnung ist begünstigt. Unentgeltliche Überlassung an ein Kind mit Kindergeldanspruch wird meist anerkannt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist regelmäßig unschädlich; abgrenzbar vermietete Bereiche (Einliegerwohnung/Ferienapartment) können anteilig steuerpflichtig sein. Unser Tipp als Immobilienmakler Nürnberg: Dokumentation lückenlos führen und Stichtage frühzeitig planen.
- Nachweise: Meldebescheinigung, Nebenkosten-/Versicherungsbelege, ggf. Schul-/Kita‑Anmeldungen als Indiz der Hauptwohnung.
- Timing: Notartermin erst setzen, wenn die drei relevanten Kalenderjahre erfüllt sind.
- Check: Wir prüfen Ihren Einzelfall und kombinieren Steuercheck mit Immobilienbewertung Nürnberg – für einen starken Nettoerlös.
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und die Eigennutzung sauber nachweisen? Wenn Sie interessiert sind, schreiben oder rufen Sie uns – Bricks & Mortar Immobilien Franken GmbH ist für Sie da.
Erbschaft oder Schenkung? So bleibt der Immobilienverkauf steuerfrei
Bei einer Erbschaft greifen Sie in die Fußstapfen des Erblassers: Für die 10‑Jahres‑Frist und die Ermittlung des Gewinns gelten dessen Anschaffungsdatum und Werte (§ 23 EStG). Beispiel: Vater kaufte 2014, Sie erben 2025 und verkaufen in Nürnberg 2025 – die Frist ist abgelaufen, der Verkauf ist meist steuerfrei. Kaufte der Erblasser erst 2018, läuft die Frist bis 2028; ein Verkauf 2025 kann Spekulationssteuer auslösen, es sei denn, Sie erfüllen die Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren. Wichtig: Die Eigennutzung des Erblassers zählt nicht – es muss Ihre eigene Wohnnutzung sein.
Bei einer Schenkung übernehmen Sie ebenfalls das ursprüngliche Anschaffungsdatum des Schenkers. Familieninterne Übertragungen (Ehegatten, Eltern‑Kind) sind daher kein Abkürzungs‑Trick. Achtung Nießbrauch: Behält der Schenker die Nutzung, ist Ihre Eigennutzung ausgeschlossen – die Befreiung greift dann nicht. Planen Sie den Notartermin so, dass entweder die 10‑Jahres‑Frist erreicht ist oder Sie drei Kalenderjahre Eigennutzung belegen können. Bricks & Mortar Immobilien Franken GmbH – Immobilienmakler Nürnberg – prüft Ihren Fall und optimiert Timing und Erlös.
- Unterlagen: Erbschein/Schenkungsvertrag, ursprünglicher Kaufvertrag, Meldebescheinigungen, Mietverträge.
- Teilvermietung: anteilige Besteuerung möglich; Nachweise sauber trennen.
- Nächster Schritt: 2025‑Kurzcheck & Immobilienbewertung Nürnberg. Wenn Sie interessiert sind, schreiben oder rufen Sie uns.
